海珠开始打鸡血了？可能还得冷静

时间： 2023-08-04 02:05     浏览量：515

上半年，广州楼市最火的是哪里？

毫无疑问，是天河金融城，荔湾白鹅潭、还有番禺万博，有话题，有流量，有热度。

这一点，从今年上半年卖得最好的几个项目，就能窥探市场趋势。

天河三个，荔湾三个霸榜，分庭抗礼，黄埔两个项目上榜，而海珠、番禺次之，买家用真金白银投票。

| 上半年广州项目成交金额TOP10 来源：克而瑞

市场在用脚投票，核心的板块靓地，开发商也会持续看多，番禺、天河、荔湾土拍也是拼到摇号。

有钱也买不到地，得纯靠运气，如此刺激场面，也会刺激部分买家入场的信心。

尤其是天河，前脚有员村一横路地块34家摇号的盛况。

接下来64亿，楼面价高达4.9万/平的世界大观地块，也有某秀，某海，某保等持续看多，免不了一番龙争虎斗。

| 世界大观地块

反倒是卖豪宅，卖得很扭臂的海珠，因为没有核心地块的出让，反而在市场缺了点声势。

但，海珠也有非常能打的项目。

开头提到的上半年T0P10榜单，越秀琶洲南TOD妥妥的销冠，其以成交113亿的成绩，成为了广州上半年唯一业绩超百亿的项目。

仅一盘，就占据了全海珠40%的成交；

仅一盘，就拉动海珠均价逼近10万大关。

而且哪怕是放眼今年上半年，全国千万豪宅的销售排名，都能笑傲江湖。

所以，不是海珠没有购买力，海珠也不是缺能打的项目，而是今年上半年，海珠还没有挂过一宗宅地，相对天河、万博、荔湾来说，少了点话题。

不过很快，海珠马上要拿出压箱底的地块了。

海珠高总价地块将出

总价排进广州TOP3

上半年眼看着天河金融城、番禺万博吃香喝辣，接下来，海珠也要出招了。

据闻，近期海珠专门开了一场闭门的土地推介会，规格很高。

这场推介会有什么重点呢？

其一，主要推介就是海珠上涌果树公园地块。

该地块总用地面积约17.7万㎡，其起拍总价约111亿，门槛非常高。

这个地价在广州近五年的拍地总价中，能排到TOP3，仅次于荔湾的广船地块和增城的官湖车辆段地块。

| 广州近五年土拍总价排行，注：剔除了旧改项目

而且该地块还需配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

剔除这些配建后，起拍楼面价在5万左右，算算真不便宜。

其二，推介会有不少开发商在获邀之列，基本都是国家央企。

如越秀、万科、珠江实业、中建三-五局，民企仅一家，也就是龙湖。

其实也能理解，毕竟上涌果树的起拍总价达111亿。

而高昂的地价，本身就代表着高门槛，非资金雄厚的房企不可得。

这注定是一场国家央企的游戏。

再加上地块本身内部有地铁线路正在建设中，多个地铁项目部及材料加工厂仍需长时间使用。

市政管廊斜插地块，项目获取后何时可收地，以及建设过程中与轨道交通建设主体就退缩、振动、噪音等问题如何协调衔接，都是客观存在的难点，报批报建、开发等都不容易。

最难的就是河涌和地铁线不重叠，得分别退距，这意味着会吃掉占地，对开发商来说，这意味着沉淀了资金，但货值减少了。

所以，这也会劝退很多没有经验的房企。

| 地铁11号线上涌公园站就位于地块内

地块备受海珠重视

也迎来不少关注

说实话，今年海珠区尚未挂地，所以海珠区很重视上涌地块。

同时，也有不少购房者关注这宗地块。

为什么？

因为地块周边的布匹市场、二手车市场等，存在一定客户基础。

而且距离海珠区政府也较近，交通便利。

地块还规划了小学、完全中学等，有预期的教育配套。

11号线+10号线交汇，上涌公园站上盖，逸景路站就在旁边，交通便捷。

周边还有万达广场、合生广场等商业综合体，平时吃喝玩乐可解决。

| 地块周边的万达广场

环境也能打，万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园等景观......

| 地块内部环境

综合来看，地块配套齐全，底子尚佳。

地块开发，有一定难度

考验开发商功力

当然，上涌地块也有瑕疵，以及存在一些棘手的问题。

1）周边有变电站、骨灰楼等不利因素，部分客户可能还是会介意。

| 上涌地块文章留言

2）该地块虽然区位尚佳，但不是在海珠最核心的板块。

海珠最核心的板块在琶洲，板块内的琶洲南TOD，也是海珠卖得最贵，卖得最好的。

所以上涌地块虽然位于广州中轴南段，但相比琶洲板块，区位属性还是弱了一点。

而且更靠近海珠核心区域的项目，如保利四季和颂、保利湖光悦色等，在售均价在8.5-9万左右。

稍远一点的，能望江的西派粤府售价7.8万/平。

可以看出，天花板比较明显。

而上涌地块剔除配建后的起拍地价，要去到5万左右。

考虑到地块地价高，会产生大量的资金成本，这意味着项目与周边项目同一价格水平才可能保本。

这意味着，上涌地块跟周边项目拉不开价差。

3）最关键的是，地块对开发商来说，收地及开发压力不小。

这里说几个难点。

其一，是施工场地占用。

据目测，地块内有多个施工项目部、加工厂及地铁工程施工道路等问题，项目开发如何与场地占用衔接存在难点。

| 地块内的十号线项目部

其二，是报建及施工难度高。

从地块公布的控规调整图上可看出，项目东南侧用地内有一地铁站，现场看正在施工中。

另有管廊进入地块红线内，地铁站主体及附属设施、管廊均占用地块净用地，这对项目强排方案排布提出了较大挑战。

结合过往类似用地的出让条件中均对设计方案，与轨道交通的退缩，减震降噪的方案报批及施工保护等提出了严格要求。

地块竞得主体一方面需要待地铁建设完毕后才可获得场地，同时方案报审阶段如何获取轨道交通主体在方案层面、技术层面、报批层面的认可也是巨大挑战。

其三，是配建商业、办公写字楼，对开发能力有要求。

地块总价已经高达111亿了，还要配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

其中地块移交给村和政府的物业目前还没有明确方案。

如村的写字楼是否需要返租代运营，政府的mall是否需要代运营且品牌要求等都尚未明确。

幼儿园也有日照要求，住宅建筑高度又受限，困难重重。

但毋庸置疑的是，这些都需要实力雄厚的开发商才能解决。

只能说，这宗地块非大咖不能取。

其四，是海珠的豪宅市场，其实很考究开发商的产品力。

要知道，海珠的豪宅市场成交是很活跃，无论是成交套数还是套均单价，基本都是碾压了天河的。

像今年广州千万总价的一手住宅，海珠成交了1028套，领跑各区。

其成交的套均价更是突破10万大关，甩开天河，仅比越秀少了一点点。

| 数据截至7.15 来源：克而瑞

海珠亮眼业绩的背后，是因为有琶洲南TOD这样的爆款，同时也得益于项目背后实力卓群的操盘手越秀。

所以一个项目能否经受市场的考验，除了要地块本身的素质能打外。

也要开发商开发能力匹配，对产品，对市场的研判准确才能突围。

| 琶洲南TOD效果图

当然，海珠虽然有琶洲南TOD这样的爆款，但也有些楼盘因为背后的操盘手的错判，导致市场接受度不高。

如海珠江燕路项目一手好牌，就打得稀烂。

其在市场高峰期拿地，这没错，可惜的是产品研判错了。

在这个地段，这个城市面貌，做高总价的叠墅，妥妥错配，最后去化堪忧。

正所谓，千里马只有遇到伯乐才能发挥最大的作用。

而海珠上涌这宗地块，开发难度不小，很考验开发商的功力。

希望还是能够有熟悉海珠，熟悉广州，有足够解题能力的企业来拿。

对了，关注上涌果树公园地块的朋友，这块地大概8月初挂牌，大家再耐心等等。